多地土拍重回"价高者得"对楼市影响几何？

曾几何时，为维护住宅价格的稳定，多地在土地拍卖时普遍执行限地价的政策。如今，随着市场进入深度调整，土拍重回价高者得的规则。

多地明确土拍价高者得

11月21日，广州公共资源交易中心网站显示，黄埔区挂牌出让一宗二类居住用地兼容文化设施用地使用权，地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711平方米，预计将于12月22日出让。引起业内广泛注意的是，出让公告表示本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

记者梳理发现，关于价高者得的表述，在广州市后续挂牌的白云区黄金围东区和花都区新花街以西、体育路以南体育中心西地块出让文件中也有出现。这标志着广州土拍将结束自2021年4月开始执行的住宅用地限地价的政策，广州也将成为4个一线城市中首个取消限地价的城市。

在此之前，成都、杭州、济南、南京等多地已经在取消限地价政策方面走在了前头。11月15日，成都取消土地限价后举行首次土拍，拍卖规则显示不再设置土地最高限价，也不设置可售商品住房清水最高销售均价，而是采取竞地价的方式进行拍卖。11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，其中明确挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

来自中指研究院最新监测数据显示，截至目前，在22个采取两集中土地出让方式的城市中，已全部发布涉住宅用地公告，其中18城恢复了价高者得的规则，目前仅有北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

土地市场持续低温运行

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者介绍，今年1mdash;10月，各地土地市场推出规划建筑面积同比降31%，成交规划建筑面积同比降34%，推出楼面均价同比涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%，土地出让金同比降25%。他表示，2022年全国土地出让金收入约6.7万亿元，预估2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。

据张凯介绍，一线、二线、三四线城市土拍市场热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。今年1mdash;10月，一线城市土地出让金收入同比降幅最低，为-22.01%。受成交总量拖累，三四线城市土地出让金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出规划建筑面积、成交规划建筑面积均同比降低，成交楼面均价同比正增长，其中长江中游城市群涨幅最低。

从头部房企的拿地情况来看，今年1mdash;9月，TOP100企业拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。

从布局城市等级来看，50家代表房企1mdash;9月在二线城市的拿地投资面积占比最高，为62.3%，一二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，房企热衷于在长三角拿地，占比达到40%。

中指研究院分析师孟新增对记者表示，全国土地市场持续低温运行，究其原因，一是近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。二是企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。另外，拿地企业以央国企为主，其他类型房企投资布局力度较以往下滑明显。

对稳房价、稳预期意义重大

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对记者表示，限地价政策的出台是基于土拍市场过热、地王频出、房价飙升等背景。然而今年以来土地市场低温运行，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高。基于这种情况，限地价已不符合当前的市场形势。取消地价上限，让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势和供需关系变化的重要举措。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期房地产支持政策密集发力，楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，而且未来一段时间出现V型反转的可能性也不大。因此，一些城市取消地价限价，不会带来地价大涨的风险，对整个土地市场和房地产市场的影响也不大。

张凯认为，土地拍卖重回价高者得，地方政府可以增收入、降风险，城市板块分化加剧；房企不妨降利润，各凭本事生存；购房群体能够促改善、稳房价、稳预期。

据记者观察，放开土地限价后，济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都等地已经有土拍进行。从各地成交情况看，流拍地块减少，少数地块溢价率超过30%，甚至高达53%，过半地块以底价成交。比如成都市新推出的7宗住宅地块全部成功出让，其中3宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，平均溢价率为6.9%，总成交金额约57亿元，成交规划建筑面积约46.3万平方米。济南新政后首拍，出现溢价率达53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，效果显著。

中指研究院分析师孟新增向记者表示，非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。取消地价上限，预计热点城市的核心地块热度或升温，但在房企投资布局仍审慎的情况下，预计优质地块竞拍出地王的概率较小。另外，优质地块有望竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入。

关荣雪认为，取消地价上限后，一些优质地块的地价或将有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，这有助于提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。

曾几何时，为维护住宅价格的稳定，多地在土地拍卖时普遍执行限地价的政策。如今，随着市场进入深度调整，土拍重回价高者得的规则。

多地明确土拍价高者得

11月21日，广州公共资源交易中心网站显示，黄埔区挂牌出让一宗二类居住用地兼容文化设施用地使用权，地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711平方米，预计将于12月22日出让。引起业内广泛注意的是，出让公告表示本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

记者梳理发现，关于价高者得的表述，在广州市后续挂牌的白云区黄金围东区和花都区新花街以西、体育路以南体育中心西地块出让文件中也有出现。这标志着广州土拍将结束自2021年4月开始执行的住宅用地限地价的政策，广州也将成为4个一线城市中首个取消限地价的城市。

在此之前，成都、杭州、济南、南京等多地已经在取消限地价政策方面走在了前头。11月15日，成都取消土地限价后举行首次土拍，拍卖规则显示不再设置土地最高限价，也不设置可售商品住房清水最高销售均价，而是采取竞地价的方式进行拍卖。11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，其中明确挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

来自中指研究院最新监测数据显示，截至目前，在22个采取两集中土地出让方式的城市中，已全部发布涉住宅用地公告，其中18城恢复了价高者得的规则，目前仅有北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

土地市场持续低温运行

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者介绍，今年1mdash;10月，各地土地市场推出规划建筑面积同比降31%，成交规划建筑面积同比降34%，推出楼面均价同比涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%，土地出让金同比降25%。他表示，2022年全国土地出让金收入约6.7万亿元，预估2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。

据张凯介绍，一线、二线、三四线城市土拍市场热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。今年1mdash;10月，一线城市土地出让金收入同比降幅最低，为-22.01%。受成交总量拖累，三四线城市土地出让金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出规划建筑面积、成交规划建筑面积均同比降低，成交楼面均价同比正增长，其中长江中游城市群涨幅最低。

从头部房企的拿地情况来看，今年1mdash;9月，TOP100企业拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。

从布局城市等级来看，50家代表房企1mdash;9月在二线城市的拿地投资面积占比最高，为62.3%，一二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，房企热衷于在长三角拿地，占比达到40%。

中指研究院分析师孟新增对记者表示，全国土地市场持续低温运行，究其原因，一是近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。二是企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。另外，拿地企业以央国企为主，其他类型房企投资布局力度较以往下滑明显。

对稳房价、稳预期意义重大

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对记者表示，限地价政策的出台是基于土拍市场过热、地王频出、房价飙升等背景。然而今年以来土地市场低温运行，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高。基于这种情况，限地价已不符合当前的市场形势。取消地价上限，让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势和供需关系变化的重要举措。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期房地产支持政策密集发力，楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，而且未来一段时间出现V型反转的可能性也不大。因此，一些城市取消地价限价，不会带来地价大涨的风险，对整个土地市场和房地产市场的影响也不大。

张凯认为，土地拍卖重回价高者得，地方政府可以增收入、降风险，城市板块分化加剧；房企不妨降利润，各凭本事生存；购房群体能够促改善、稳房价、稳预期。

据记者观察，放开土地限价后，济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都等地已经有土拍进行。从各地成交情况看，流拍地块减少，少数地块溢价率超过30%，甚至高达53%，过半地块以底价成交。比如成都市新推出的7宗住宅地块全部成功出让，其中3宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，平均溢价率为6.9%，总成交金额约57亿元，成交规划建筑面积约46.3万平方米。济南新政后首拍，出现溢价率达53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，效果显著。

中指研究院分析师孟新增向记者表示，非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。取消地价上限，预计热点城市的核心地块热度或升温，但在房企投资布局仍审慎的情况下，预计优质地块竞拍出地王的概率较小。另外，优质地块有望竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入。

关荣雪认为，取消地价上限后，一些优质地块的地价或将有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，这有助于提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。